Najczęstsze błędy w umowie o roboty budowlane – na co zwrócić uwagę?

Umowa o roboty budowlane jest niezwykle ważnym dokumentem, niezbędnym przy realizacji projektów budowlanych. Brak precyzji, nieprawidłowości i niedokładności w formułowaniu jej postanowień mogą prowadzić do poważnych problemów i sporów, w tym nawet sporów sądowych. 

W swojej dotychczasowej praktyce zawodowej często spotykam się z tym, że muszę przeanalizować umowę pod kątem jej formalnej, ale i merytorycznej poprawności. Niejednokrotnie umowy te to wzory zaczerpnięte z Internetu bądź umowy będące już w obiegu u danego Klienta i wykorzystane na poczet innej inwestycji, realizacji danego projektu. Niestety takie podejście często skutkuje tym, że nie wszystkie postanowienia z danej umowy są przydatne w tej  kolejnej. Stosując taką praktykę narażamy się nie tylko na brak odpowiedniego zabezpieczenia naszej inwestycji, ale przede wszystkim pomijamy najważniejszy punkt tworzenia dokumentu prawnego jakim jest umowa – nie analizujemy potrzeb konkretnego podmiotu (użytkownika, inwestycji), a to może spowodować w przyszłości dla nas negatywne konsekwencje.

Poniżej kilka podstawowych błędów z jakimi najczęściej się spotykam opiniując umowy:

• w zakresie opisu przedmiotu umowy – niejednoznacznie, lakonicznie, zbyt ogólnie, brak odniesienia do załączników, które np. precyzują nam zakres prac,
• w zakresie praw i obowiązków stron – znowu brak precyzji, konkretów, w tym np. zakresów czasowych ich realizacji i formy realizacji,
• w zakresie odpowiedzialności – nadmierne obciążanie nią jednej ze stron, bądź nawet przypisywanie odpowiedzialności wykonawcy za okoliczności, za które wyłączną odpowiedzialność ponosi inwestor,
• w zakresie kar pieniężnych – zastrzeżenie ich  za niewykonanie lub nienależyte wykonanie  zobowiązania pieniężnego (!) kategoryczny błąd,
• ponownie w zakresie kar pieniężnych - zastrzeganie możliwości dochodzenia nieracjonalnie wysokich/rażąco wygórowanych kar umownych,
• nieskuteczne zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy,
• nieprecyzyjne wskazanie przesłanek zmiany umowy
• błędy formalne – czyli pomyłki w nazewnictwie, mylne odwołania do §.

Jeśli chcą Państwo dowiedzieć się więcej na temat umów, ich analizy i sporządzania bądź mają problem prawny, który wymaga konsultacji zapraszam do Kancelarii w Koszalinie. Kancelaria Radcy Prawnego Agata Gąsecka w Koszalinie świadczy usługi stacjonarnie w siedzibie firmy w Koszalinie, a po wcześniejszym opłaceniu zlecenia także online - e-mailowo, telefonicznie bądź za pośrednictwem innych środków porozumiewania się na odległość. Radca prawny Agata Gąsecka przeanalizuje Państwa sprawę i udzieli porady prawnej, a także wskaże dalsze kroki prawne i możliwości działania. Radca prawny Agata Gąsecka udziela porad prawnych w zakresie sporządzania umów o roboty budowlane, analizy umów o roboty bądź reprezentacji w sprawach o zapłatę kar umownych bądź należnego wynagrodzenia.

Materiał ma charakter edukacyjny i nie stanowi porady prawnej. W celu uzyskania indywidualne porady prawnej i analizy sprawy należy umówić się na konsultacje pod numerem telefonu: 789-145-897 bądź e-mailowo: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..

Kogo zaliczamy do uczestników procesu budowlanego?

Przede wszystkim należy odnieść się do art. 17 prawa budowlanego. Zgodnie z nim uczestnikami procesu budowlanego są:

1. inwestor;
2. projektant,
3. inspektor nadzoru inwestorskiego,
4. kierownik budowy lub kierownik robót.

Inwestorem może być osoba fizyczna lub osoba prawna zmierzająca realizować lub realizować roboty budowlane. Zgodnie z orzecznictwem:

 „Inwestorem jest zawsze podmiot, który złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, a który następnie będzie adresatem wydanej w tym przedmiocie decyzji. Jest też on niewątpliwie uczestnikiem procesu budowlanego (art. 17 pkt 1 Prawo budowlane)” (Wyrok NSA z 8.11.2017 r., II OSK 2870/16II OSK 2870/16, LEX nr 2418364.)

„Przez inwestora, w rozumieniu art. 17 i art. 18 p.b., należy rozumieć osobę fizyczną lub prawną albo inną jednostkę organizacyjną, która inicjuje podjęcie działalności budowlanej niezbędnej do realizacji zamierzonej inwestycji, przeznacza odpowiednie środki na realizację tej działalności, wykonuje lub zapewnia wykonanie opracowań i czynności wymaganych prawem budowlanym w celu przygotowania danej budowy, realizuje inwestycję lub organizuje jej realizację, a w końcowym etapie danej działalności wykonuje czynności niezbędne do podjęcia użytkowania obiektu lub obiektów wykonanej inwestycji albo przekazuje je podmiotowi, który przystąpi do ich użytkowania. Inwestor zatem jest organizatorem procesu budowlanego, a następnie staje się jego uczestnikiem” (Wyrok WSA w Warszawie z 21.11.2017 r., VII SA/Wa 2949/16VII SA/Wa 2949/16, LEX nr 2408694.)

Projektantem, inspektorem nadzoru inwestorskiego i kierownikiem budowy (robót) może zostać osoba fizyczna pełniąca samodzielną funkcję techniczną w budownictwie, posiadająca odpowiednie wykształcenie techniczne i praktykę zawodową, dostosowane do rodzaju, stopnia skomplikowania działalności i innych wymagań związanych z wykonywaną funkcją, stwierdzone decyzją – tzw. uprawnienia budowlane – wydaną przez organ samorządu zawodowego (Polska Izba Inżynierów Budownictwa lub Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej) (A. Jówko, L. Kruszka, L. Więcław-Bator, 2.4. Uczestnicy procesu budowlanego [w:] A. Jówko, L. Kruszka, L. Więcław-Bator, Umowy o roboty budowlane i usługi związane z realizacją przedsięwzięć budowlanych, Warszawa 2021.)

Jeśli chcą Państwo dowiedzieć się więcej bądź mają problem prawny, który wymaga konsultacji zapraszam do Kancelarii w Koszalinie. Kancelaria Radcy Prawnego Agata Gąsecka w Koszalinie świadczy usługi stacjonarnie w siedzibie firmy w Koszalinie, a po wcześniejszym opłaceniu zlecenia także online - e-mailowo, telefonicznie bądź za pośrednictwem innych środków porozumiewania się na odległość. Radca prawny Agata Gąsecka przeanalizuje Państwa sprawę i udzieli porady prawnej, a także wskaże dalsze kroki prawne i możliwości działania. Radca prawny Agata Gąsecka udziela porad prawnych w zakresie sporządzania umów o roboty budowlane, analizy umów o roboty bądź reprezentacji w sprawach o zapłatę kar umownych bądź należnego wynagrodzenia.

Materiał ma charakter edukacyjny i nie stanowi porady prawnej. W celu uzyskania indywidualne porady prawnej i analizy sprawy należy umówić się na konsultacje pod numerem telefonu: 789-145-897 bądź e-mailowo: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..

Umowa o roboty budowlane

Zgodnie z kodeksem cywilnym stronami umowy o roboty budowlane są:

• Wykonawca
• Inwestor

W ramach tej umowy wykonawca zobowiązuje się do:

• oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej

Inwestor zaś zobowiązuje się do:

• dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Jest to umowa nazwana, konsensualna, odpłatna, wzajemna.  Jest umową rezultatu.

Forma umowy

Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy.

Co to oznacza?

Oznacza to, że brak zachowania formy pisemnej nie będzie skutkował nieważnością samej umowy  i brakiem wywołania skutków prawnych. Forma ta zastrzeżona jest jedynie pod względem dowodowym ad probationem (art. 73 § 1). Niezachowanie formy pisemnej może spowodować trudności dowodowe (art. 74 § 1). Jednakże jak wskazują przepisy kodeksu cywilnego, skutki braku zastrzeżenia formy nie będą miały znaczenia w relacjach między przedsiębiorcami (art. 74 § 3).

Obowiązek współdziałania stron

Istnieje na każdym etapie realizacji przedmiotu umowy. W art. 651 k.c. ustawodawca konkretyzuje go wskazując, że jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora.

W orzecznictwie wskazuje się, że zaniechanie poinformowania inwestora o przeszkodach lub zwłoka w niezwłocznym poinformowaniu skutkować może odpowiedzialnością wykonawcy za szkodę poniesioną przez inwestora. Niedopełnienie przez wykonawcę obowiązku poinformowania inwestora o stwierdzonych wadach dostarczonego przez inwestora projektu ma taki skutek, że jego odpowiedzialność będzie się rozciągać także na te wady obiektu, które powstały z przyczyn wskazanych w art. 651 k.c (Wyrok SN z 30.09.2009 r., V CSK 89/09, LEX nr 1402683.)

Odpowiednie stosowanie przepisów dotyczących umów o dzieło -  czy jakich?

Art. 656 k.c. stanowi, że do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

A zatem powyższy przepis odsyła do:

• 635 k.c.
• 636 k.c.
• 638 § 1 k.c.
• 644 k.c.
• co ważne – z uwagi na treść 638 § 1 do rękojmi za wady obiektu budowlanego odpowiednie zastosowanie znajdą również przepisy o rękojmi przy sprzedaży, a więc art. 556–576.

Oczywiście dopuszczalne jest także analogiczne stosowanie przepisów o umowie o dzieło do umowy o roboty budowlane w zakresie szerszym, o ile przepisy o umowie o roboty budowlane nie przewidują szczególnego uregulowania oraz nie stałoby to w sprzeczności przepisami dotyczącymi  umowy o roboty budowlane  (tak uchwała SN (7) z 29.09.2009 r., III CZP 41/09, LEX nr 518164.

Jeśli chcą Państwo dowiedzieć się więcej bądź mają problem prawny, który wymaga konsultacji zapraszam do Kancelarii w Koszalinie. Kancelaria Radcy Prawnego Agata Gąsecka w Koszalinie świadczy usługi stacjonarnie w siedzibie firmy w Koszalinie, a po wcześniejszym opłaceniu zlecenia także online - e-mailowo, telefonicznie bądź za pośrednictwem innych środków porozumiewania się na odległość. Radca prawny Agata Gąsecka przeanalizuje Państwa sprawę i udzieli porady prawnej, a także wskaże dalsze kroki prawne i możliwości działania. Radca prawny Agata Gąsecka udziela porad prawnych w zakresie sporządzania umów o roboty budowlane, analizy umów o roboty bądź reprezentacji w sprawach o zapłatę kar umownych bądź należnego wynagrodzenia.

Zakres usług dostępny jest pod tym likiem - https://agatagasecka.pl/zakres-uslug

 #prawnik #prawnikkoszalin #koszalinpelniazycia #radcaprawny #radcaprawnykoszalin #koszalin #radcaprawnywkoszalinie #prawo #pomocprawna #kancelaria #poradyprawne #opinieprawne #analizaumow #rozwod #alimenty #pismaprocesowe #prawospadkowe #umowy #pozew #odwołanie #prawocywilne #usługiprawne #alimenty #rozwody #podziałmajątku #poradyprawnekoszalin #radcaprawnykoszalin #alimentyKoszalin #rozwodyKoszalin #umowyKoszalin #projektant #inwestor #zamawiający #prawnikodumów #prawobudowlane #prawoadministracyjne #robotybudowlane #wynagrodzenieryczałtowe prawnik Koszalin radca prawny Koszalin umowy Koszalin prawo budowlane Koszalin prawo administracyjne Koszalin umowa o prace projektowe porady prawne radca prawny umowa o roboty budowlane inwestor wykonawca kara umowna

Umowa o prace projektowe – co musisz o niej wiedzieć?

Umowa ta nie została uregulowana w przepisach prawa jako umowa nazwana. Traktuje się ją jako szczególny rodzaj umowy o dzieło. Przepisy nie określają formy tej umowy, ale dla celów dowodowych oraz mając na celu zabezpieczenie interesów danej strony należy ją sporządzić w formie pisemnej. (forma ta jest konieczna (pod rygorem nieważności), gdy w umowie o prace projektowe dochodzi do przeniesienia autorskich praw majątkowych lub udzielenia licencji wyłącznej do korzystania z utworu.)

Stronami umowy są:

• Inwestor (zamawiający)
• Projektant (przyjmujący zamówienie)

Przedmiot umowy

W ramach umowy Przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła - projektu budowlanego czyli dokumentacji projektowej i technicznej planowanej inwestycji budowlanej i wydania go Inwestorowi, a Zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Umowa może zawierać także postanowienia dotyczące nadzoru autorskiego.

Projekt budowlany

Podstawowym obowiązkiem projektanta w ramach umowy jest opracowanie zamówionego projektu budowlanego. Szczegółowe wymagania co do zakresu i treści projektu budowlanego określają przepisy art. 34  ustawy  z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane oraz wydanego na jego podstawie rozporządzenia. Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu, stopnia skomplikowania robót budowlanych oraz w zależności od przeznaczenia projektowanego obiektu określać niezbędne warunki do korzystania z obiektu przez osoby ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami. Szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego określa rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Obowiązki projektanta:

Do podstawowych obowiązków projektanta, zgodnie z art. 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlanego należy:

1) opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;

2) zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez te osoby opracowań projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy, z uwzględnieniem specyfiki projektowanego obiektu budowlanego;

3) sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;

4) określenie obszaru oddziaływania obiektu;

5) uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów;

6) wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań;

7) sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej, o której mowa w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych (Dz.U. z 2019 r. poz. 266 i 730);

8) sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej w zakresie:

1. stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,
2. uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

Obowiązki Inwestora to przede wszystkim:

• odebranie gotowego projektu i zapłata wynagrodzenia za ten projekt.
• dostarczenie projektantowi informacji, dokumentów i danych, na podstawie których projekt ma zostać sporządzony.

Zgodnie z art. 640 k.c. jeżeli do wykonania dzieła potrzebne jest współdziałanie zamawiającego, a tego współdziałania brak, przyjmujący zamówienie może wyznaczyć zamawiającemu odpowiedni termin z zagrożeniem, iż po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Co istotne, w tym zakresie wypowiedział się również Sąd Najwyższy - Izba Cywilna w wyroku z dnia 7 lipca 1999 r. II CKN 426/98 wskazano, że: "Jeżeli według umowy stron wykonanie zamówionego dzieła wymaga współdziałania zamawiającego, a ten nie współdziała, przyjmujący zamówienie może odstąpić od umowy (art. 640 k.c.). Na zamawiającym ciąży wówczas obowiązek zapłacenia wynagrodzenia, mimo niewykonania dzieła. Wynagrodzenie to ulega jednak zmniejszeniu o kwotę zaoszczędzoną przez przyjmującego zamówienie wskutek niewykonania dzieła (art. 639 k.c.)."

Wynagrodzenie

W braku odmiennej umowy, przyjmującemu zamówienie należy się wynagrodzenie w chwili oddania dokumentacji projektowej (dzieła). Jeżeli dokumentacja projektowa (dzieło) ma być oddawana częściami, a wynagrodzenie zostało obliczone za każdą część z osobna, wynagrodzenie należy się z chwilą oddania każdej z części projektu (dzieła) (art. 642 §1 i 2 k.c.)

Odbiór

Należy pamiętać o tym, aby w umowie doprecyzować to w jaki sposób i w jakiej formie dokumentacja projektowa ma zostać dostarczona Zamawiającemu, w jakiej ilości egzemplarzy. Co istotne, również sam odbiór powinien zostać potwierdzony za pomocą protokołu odbioru.

UWAGA - co do zasady Zamawiający jest zobowiązany do odbioru dokumentacji projektowej, chyba że zawiera wadę istotną, czyniącą ją niezdatną do zwykłego użytku lub sprzeciwiającą się postanowieniom umownym.

W umowie strony oczywiście mogą zawrzeć także inne postanowienia dotyczące przykładowo:

• kwestii płatności zaliczki / wynagrodzenia częściowego, jeżeli zostały przewidziane
• kwestii zmian w dokumentacji projektowej wprowadzanych na życzenie Zamawiającego
• zasad poufności –tajemnicy przedsiębiorstwa / tajemnicy handlowej
• kwestii nadzoru autorskiego
• kwestii odstąpienia od umowy
• kwestii zasad doręczeń korespondencji oraz wymienienie osób odpowiedzialnych za wymianę informacji i podejmowanie decyzji
• zasad rozstrzygania sporów,
• kar umownych,
• rodzaju dokumentów oraz sposobów i terminów przekazania ich przez Zamawiającego Projektantowi, klauzuli mediacyjnej lub arbitrażowa)oraz uregulowania właściwości sądu
• wymienienia załączników do umowy przed podpisami stron.

Jeśli chcą Państwo dowiedzieć się więcej bądź mają problem prawny, który wymaga konsultacji zapraszam do Kancelarii w Koszalinie. Kancelaria Radcy Prawnego Agata Gąsecka w Koszalinie świadczy usługi stacjonarnie w siedzibie firmy w Koszalinie, a po wcześniejszym opłaceniu zlecenia także online - e-mailowo, telefonicznie bądź za pośrednictwem innych środków porozumiewania się na odległość. Radca prawny Agata Gąsecka przeanalizuje Państwa sprawę i udzieli porady prawnej, a także wskaże dalsze kroki prawne i możliwości działania. Radca prawny Agata Gąsecka udziela porad prawnych w zakresie sporządzania umów o prace projektowe, analizy umów o prace projektowe bądź reprezentacji w sprawach o zapłatę przeciwko inwestorowi.

Materiał ma charakter edukacyjny i nie stanowi porady prawnej. W celu uzyskania indywidualne porady prawnej i analizy sprawy należy umówić się na konsultacje pod numerem telefonu: 789-145-897 bądź e-mailowo: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.