Zagadnienia regulujące materię najmu okazjonalnego zostały ujęte w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 172 z późn. zm.) w art. 19 a – 19e.
Istotą umowy najmu okazjonalnego jest to, że ma ona stanowić zabezpieczenie dla wynajmującego w sytuacji, gdy najemca nie będzie chciał dobrowolnie opuścić lokalu mieszkalnego, a zaistnieją okoliczności uzasadniające takie zachowanie. Warto wyjaśnić, że przy zawarciu takiej umowy najemca jest zobowiązany wskazać konkretny lokal (mieszkanie zastępcze), do którego przeprowadzi się, kiedy umowa najmu okazjonalnego wygaśnie lub zostanie rozwiązana. Aby wykazać spełnienie tego obowiązku przedkłada oświadczenia podpisane przez właściciela mieszkania zastępczego. Ponadto konieczne jest, aby w formie aktu notarialnego zostało sporządzone oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się przez niego egzekucji oraz o zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie, który został wyznaczony w żądaniu egzekucyjnym. (A. Cempura, A. Kasolik, 24. Umowa najmu okazjonalnego [w:] A. Cempura, A. Kasolik, Metodyka sporządzania umów gospodarczych, Warszawa 2022.)
Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest:
- umową najmu lokalu mieszkalnego,
- zawartą między właścicielem ww lokalu (który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali)
- umową zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (umowa o najem okazjonalny może być przedłużana, jednak okres, na jaki zostanie zawarta, nigdy nie może jednorazowo przekraczać 10 lat, co wyklucza zawarcie tej umowy na czas nieoznaczony),
- umową, która musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności (jej zmiany również)
Czy wynajmujący może żądać kaucji?
Tak, jest to możliwe. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, po dokonaniu ewentualnego potrącenia należności o których mowa powyżej.
Jakie opłaty pobiera wynajmujący?
Zgodnie z art. 19c ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel lokalu uprawniony jest do pobierania czynszu i opłat niezależnych od właściciela ( tu można wskazać opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości itp), chyba że postanowienia umowy będą przewidywały inną możliwość.
Inne opłaty i obowiązek ich ponoszenia musza wynikać ściśle z treści zawartej umowy. Jak wskazuje się w doktrynie umowa może przewidywać obowiązek najemcy uiszczania opłat innych niż czynsz i opłat niezależnych od właściciela, jednakże właściciel nie może domagać się uiszczenia opłat nieprzewidzianych w umowie (K. Zdun-Załęska, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Warszawa 2014, art. 19c).
Co załącza się do umowy najmu lokalu ?
Do umowy załącza się w szczególności:
- 1)oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
- 2)wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- 3)oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Obowiązek zgłoszenia do US
Taki obowiązek wynika wprost z ustawy, bowiem w art. 19b ustawodawca wskazał, że właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.
Wygaśniecie / rozwiązanie umowy
Umowa najmu okazjonalnego lokalu:
- wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub
- ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Art. 11 ust. 2 pkt 1–4 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, przy czym muszą zaistnieć okoliczności wskazane w ustawie.
Co jeśli najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu?
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
- wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
- termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
Co jeśli żądanie jest nieskuteczne?
W przypadku bezskutecznego upływu terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu tzn. temu, w którym zawarte jest oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu
Do wniosku załącza się:
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
- dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
- potwierdzenie zgłoszenia umowy do US.
Na koniec warto jeszcze wskazać, że jeśli najemca wciąż nie będzie chciał dobrowolnie się wyprowadzić i będzie zajmował lokal mieszkalny bez tytułu prawnego to będą zachodziły podstawy do uiszczania przez niego co miesiąc na rzecz wynajmującego odszkodowania w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu zawarcia umowy najmu lokalu z inną osobą.
Stan prawny: 9.03.2023 r.
Jeśli chcą Państwo dowiedzieć się więcej bądź mają problem prawny, który wymaga konsultacji zapraszam do Kancelarii w Koszalinie. Kancelaria Radcy Prawnego Agata Gąsecka w Koszalinie świadczy usługi stacjonarnie w siedzibie firmy w Koszalinie, a po wcześniejszym opłaceniu zlecenia także online - e-mailowo, telefonicznie bądź za pośrednictwem innych środków porozumiewania się na odległość. Radca prawny Agata Gąsecka przeanalizuje Państwa sprawę i udzieli porady prawnej, a także wskaże dalsze kroki prawne i możliwości działania. Zakres usług dostępny jest pod tym likiem - https://agatagasecka.pl/zakres-uslug
