Umowa dożywocia
Umowa o dożywocie została uregulowana w art. 908-916 Kodeksu cywilnego. Jest to umowa o charakterze cywilnoprawnym i alimentacyjnym.
Treść umowy
Istotą tej umowy jest to, że właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, który w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie.
Dożywocie można ustanowić jedynie na rzecz osoby fizycznej, pozostającej jednocześnie zbywcą nieruchomości lub osobą mu bliską (art. 908 § 3 k.c.). Do kręgu uprawnionych obok zbywcy wejdą wiec nie tylko jego krewni i powinowaci, ale także osoby, z którymi wiążą go szczególnie bliskie stosunki (np. konkubent) (tak: E. Niezbecka, w: A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny, t. 3, cz. szczególna, 2010, s. 1228). Zaś nabywcą może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna.
Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu. Prawo dożywocia jest niezbywalne, nie podlega dziedziczeniu.
Dożywotnie utrzymanie
Strony ustalają zakres dotyczący obowiązków w umowie. Jednakże w przypadku, gdy tego nie zrobią to art. 908 k.c. wskazuje, że w takim wypadku nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
W judykaturze Sądu Najwyższego doprecyzowano, że w umowie o dożywocie muszą znaleźć wyraz świadczenia nabywcy, które są zdolne do zaopatrzenia dożywotnika we wszystkie potrzeby życia, tak dalece, aby nie potrzebował on zdobywać środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 28.06.1945 r., C I 5/45, PiP 1946/7–8, s. 185; zob. też uzasadnienie wyroku SN z 9.05.2008 r., III CSK 359/07, LEX nr 453125; wyrok SA w Łodzi z 27.02.2015 r., I ACa 1279/14, LEX nr 1665831), A. Bieranowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 908.).
Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
Forma
Umowa dożywocia powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Czy treść umowy można zmienić? Co z rentą?
Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Czy umowę dożywocia można rozwiązać?
W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
SA w Łodzi w wyroku z dnia z 19.04.2018 r.(, I ACa 1061/17, LEX nr 2502561) wskazał, że:
- Umowy o dożywocie nie można odwołać. Może ją rozwiązać tylko sąd, na żądanie jednej ze stron.
- Jeżeli dojdzie do sytuacji, w której dożywotnik i nabywca nie będą mogli pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności, sąd może zmienić uprawnienia wynikające z dożywocia (np. zamienić prawa dożywocia na dożywotnią rentę) lub w wyjątkowych sytuacjach - orzec o rozwiązaniu umowy. Wyjątkowa sytuacja zachodzi w szczególnych przypadkach - gdy krzywdzony jest dożywotnik.
- Przejaw agresji nie wystarcza do rozwiązania umowy dożywocia, jednakże w sytuacji, gdy zobowiązany porzuca nieruchomość i pozostawia dożywotnika bez opieki - można taką umowę rozwiązać.
- Niewłaściwy układ stosunków osobistych między stronami umowy dożywocia nie jest wystarczającą przesłanką do rozwiązania takiej umowy. Zasadniczą przesłanką rozwiązania stosunku dożywocia pozostaje niewłaściwy układ stosunków osobistych między stronami, tj. wytworzenie się między stronami stosunków uniemożliwiających im pozostawanie nadal w bezpośredniej styczności, ze względu jednak na zawarte w art. 913 § 2 k.c. zastrzeżenie, iż tylko w wypadkach wyjątkowych można rozwiązać umowę, wspomniana przesłanka stanowi warunek konieczny, ale niewystarczający do rozwiązania umowy.
- Konstrukcja normy art. 913 § 1 i 2 k.c. uzasadnia wniosek, że rozwiązanie umowy o dożywocie na podstawie orzeczenia sądu, wobec założonej przez ustawodawcę trwałości skutków jakie wywołuje jej zawarcie, wymaga kumulatywnego spełnienia przesłanek wskazanych w § 1 jak i § 2 tego przepisu i może nastąpić w zupełnie wyjątkowych wypadkach drastycznego, nacechowanego złą wolą, a przy tym mającego charakter powtarzającego się zachowania, zobowiązanego skierowanego przeciwko dożywotnikowi, zbywcy nieruchomości.
Co do zasady - możliwe wytworzenie między stronami umowy dożywocia stosunków tego rodzaju, iż obiektywnie nie można wymagać od nich aby pozostawały ze sobą w osobistej styczności, uzasadnia jedynie zamianę uprawnień objętych umową dożywocia na rentę. Jedynie natomiast w wyjątkowych wypadkach może dojść do rozwiązania umowy o dożywocie. W określonych okolicznościach faktycznych ten wyjątkowy wypadek może występować wtedy, gdy zobowiązany z umowy dożywocia porzuca nieruchomość bez zamiaru powrotu i pozostawia dożywotnika bez opieki i bez świadczeń, których zakres określa umowa.(…) W ramach wykładni art. 913 § 2 k.c., wyjątkowy wypadek uzasadniający rozwiązanie umowy dożywocia należy wiązać nie tylko z krzywdzeniem dożywotnika, ale także z przejawem złej woli zobowiązanego. Chodzi przy tym o rażąco naganne zachowanie zobowiązanego, które wytworzyło taki stan, w którym nie jest możliwe dalsze wymaganie bezpośredniej styczności między stronami, a skorzystanie z innych środków (w tym zamiany na rentę) nie zapewni dożywotnikowi dostatecznej ochrony. Chodzi zatem o drastyczne przejawy zachowania zobowiązanego, przy istnieniu których nie sposób wymagać od dożywotnika dalszego utrzymania umowy dożywocia, nawet przy zamianie świadczeń z umowy na rentę. (tak: wyrok SA w Krakowie z 3.03.2020 r., I ACa 1134/19, LEX nr 3036483.)
Co istotne - rozwiązanie umowy dożywocia nie może wchodzić w grę wówczas gdy dąży do tego strona, która ponosi całkowitą odpowiedzialność za powstanie w relacjach z kontrahentem poważnego konfliktu, prowadzącego do niemożności realizacji świadczeń z umowy dożywocia. (tak: Wyrok SA w Warszawie z 16.12.2015 r., VI ACa 1170/15, LEX nr 2039655.)
Umowa dożywocia a zachowek
W przeciwieństwie do darowizny nabywca nieruchomości w drodze umowy dożywocia nie jest zobowiązany do zapłaty zachowku na rzecz jego spadkobierców. Jeżeli spadkodawca przeniósł własność nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie, jej wartości nie dolicza się do substratu zachowku (zob. wyrok SA we Wrocławiu z 17.10.2013 r., I ACa 1068/13, LEX nr 1416505).
Kiedy można żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną?
Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.
Co istotne, uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy.
Stan prawny: 13.03.2023 r.
Jeśli chcą Państwo dowiedzieć się więcej bądź mają problem prawny, który wymaga konsultacji zapraszam do Kancelarii w Koszalinie. Kancelaria Radcy Prawnego Agata Gąsecka w Koszalinie świadczy usługi stacjonarnie w siedzibie firmy w Koszalinie, a po wcześniejszym opłaceniu zlecenia także online - e-mailowo, telefonicznie bądź za pośrednictwem innych środków porozumiewania się na odległość. Radca prawny Agata Gąsecka przeanalizuje Państwa sprawę i udzieli porady prawnej, a także wskaże dalsze kroki prawne i możliwości działania. Zakres usług dostępny jest pod tym likiem - https://agatagasecka.pl/zakres-uslug
